Quando si è in procinto di acquistare un immobile i passaggi fondamentali sono: Individuazione dell’immobile, definizione del prezzo e sottoscrizione dell’accordo tra le parti.

La caparra riveste un ruolo importante nella fase preliminare del contratto ed ha una duplice funzione, è un anticipo di denaro sul pagamento di un prezzo ed una garanzia sia negli interessi del venditore che di quelli dell’acquirente.

Nel caso in cui una delle due parti dovesse rinunciare ad adempire ai suoi doveri la caparra  stabilisce anticipatamente la somma di denaro a titolo di indennizzo.

Quando la parte inadempiente è l’acquirente, il venditore potrà trattenere a titolo di risarcimento la caparra versata, se invece ad essere inadempiente è il venditore la parte acquirente potrà per legge richiedere la restituzione del doppio della caparra versata.

Con la caparra quindi le parti si vincolano e si impegnano ad onorare gli accordi contrattuali, prevedendo però l’entità dell’indennizzo in caso di inadempimento.

Nel diritto italiano sono previste due tipi di caparre: Confirmatoria e Penitenziale.

Confirmatoria: la parte che non è inadempiente può chiedere la risoluzione del contratto o l’esecuzione forzata, ossia dovrà rivolgersi ad un tribunale per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti e cioè il trasferimento della proprietà.

Penitenziale: in questo caso la caparra ha solo la funzione di corrispettivo del recesso, l’inadempiente perde la caparra versata o deve restituire il doppio di quella ricevuta, senza poter ricorrere in giudizio per chiedere l’adempimento del contratto o il risarcimento dei danni.

L’acconto prezzo invece non ha funzioni di garanzia, è soltanto un anticipo sul prezzo di vendita; vuol dire che in caso di inadempienza le somme versate dovranno essere restituite.

Per concludere, la differenza sostanziale tra caparra e acconto sta nel fatto che la prima vincola e garantisce le parti rispetto alla mancata conclusione della vendita, il secondo non ha alcuna rilevanza risarcitoria in caso di inadempienza.

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